Mi a különbség az ingatlaneladás, vásárlás során keletkezett illeték és az adó között?
Munkám során sokszor kérdezik az ügyfeleim, hogy milyen adót is kell majd fizetniük eladás, vagy vétel során, milyen és mennyi plussz költségekkel kell számolniuk...
Sokan keverik az adó és az illeték fogalmát. Nincs ezzel semmi baj, hiszen az átlagember nem olyan gyakran ad-vesz ingatlant az életében, a jogszabályok pedig folyamatosan változhatnak.
Természetesen mindenkinek segítek eligazodni, tájékoztatást adni, hisz egy ingatlanosnak ebben is jártasnak kell(ene) lennie.
De ha valaki csak előre szeretne informálódni, akkor azt itt megteheti.
Összeállítottam egy „kisokost” ami némiképp segíthet a tájékozódásban.
A fő kérdés: Mi a különbség ingatlaneladás, vásárlás kapcsán felmerülő adó és illeték között?
Röviden annyi, hogy az adót (SzJA) az eladó, az illetéket a vevő fizeti.
De lássuk részletesebben is:
1. Ingatlan vásárlásakor illetékfizetési kötelezettség (vagyonátruházási illeték) keletkezik, amely a vásárlót terheli.
Az illeték mértéke alapesetben a vételár 4%.-a.
Az illetéket az ingatlan részében szerzett tulajdoni hányad alapján kell megfizetni, az adóhatóság ez alapján szabja ki annak összegét.
-Alapesetben az adóhatóság az adásvételi szerződésben megjelölt összeget tekinti adó(illeték)alapnak, de belátása alapján bármelyik ingatlanhoz kimehet helyszíni szemlére, és annak forgalmi értékét módosíthatja, majd annak alapján veti ki az illetéket, függetlenül, mi szerepelt az adás-vételi szerződésben!
Ezért is érdemes dátumos fényképeket készíteni az ingatlan adott állapotáról, mielőtt nagyobb felújításba kezdenénk, vagy megvárni vele az illeték kiszabásáról szóló végzést, és utána nekiállni az értéknövelő beruházásnak, felújításnak.
-Örökléskor és ajándékozáskor, ha nem egyenes ági rokon a kedvezményezett, akkor 9% a mérték.
Milyen Kedvezményekre lehetünk jogosultak?
-35év alatti első lakásvásárló, ha az ingatlan mértéke nem haladja meg a 15MFt.-ot, akkor az illeték mértéke csak 2%. (Sajnos ez a rendelkezés nem követte az ingatlanárak emelkedését, szinte alig van olyan fiatal, aki ezt igénybe tudná venni.)
-cserepótló illetékkedvezmény:
Ez annyit tesz, hogy ha három éven belül volt egy ingatlaneladásunk, és az új ingatlan, amit megvásároltunk magasabb értékű, mint a már eladott, akkor a kettő közötti különbség képezi az illeték alapját, és ez után kell illetéket fizetni. Ha kisebb összegért vásároltunk, mit amennyiért eladtunk, úgy nem keletkezik illeték.
Ám, ha még nem adtunk el ingatlant, de tervezzünk azt egy éven belül értékesíteni, ezt jelezni kell a NAV felé, és egy év haladékot kapunk az illeték kiszabására, mentesség megszerzésére.
Több eladott ingatlan értéke nem vonható össze, csak egy ingatlan lehet a cserepótló illetékkedvezmény alapja.
-jelen pillanatban (2022) CSOK-támogatás igénybevételekor teljes illetékkedvezmény jár!!!
Az adóhatóságnál lehetőség van az illeték 12hónap pótlékmentes részletfizetését előre kérvényezni, vagy azt egy összegben befizetni.
2. Személyi jövedelemadót (SzJA) abban az esetben kell fizetnie az eladónak, ha a tulajdonba kerülés és az eladás között nem telt el 5év.
Az adóalapot a megszerzési vételár és az eladási ár közötti különbözet képezi. Ennek az összegnek kell majd a 15%-át adóként befizetni.
Vannak adóalapot csökkentő tényezők, melyek mérséklik a befizetendő összeget:
-számít, hogy a megvásárlástól, örökléstől, ajándékozástól számított hányadik évben kerül eladásra az adott ingatlan. Az eltelt évek során jelentősen csökken az adóalap, míg elérjük a 0%-os 5.évet.
-a szerzéssel (pl. ügyvédi díj, közjegyzői díj, földhivatali ügyintézés költsége, öröklés esetén a temetés költsége is…stb.) és eladással (pl.ingatlanközvetítői díj…) járó kifizetések számlái is csökkentik az adóalapot.
- valamint az értéknövelő beruházások számlái úgyszintén számítanak, így érdemes megőrizni őket az évek során.
SzJA-t öröklés, ajándékozás által szerzett ingatlan eladása után is meg kell fizetni. Öröklés esetén a hagyatéki végzésben szereplő összeg és az eladási ár közötti pozitív különbözet képezi az adóalapot.
Ajándékozásnál értelem szerűen az okiratokban szereplő összegek különbözete adja azt.
Számos kalkulátort találhatunk az interneten mind a vagyonszerzési illeték, mind az SzJA kiszámítására. Használják bátran, segítségre lehet egy ingatlanvásárlás, -eladás során.
Írásom tájékoztató jellegű, a teljesség igénye nélkül. Ajánlom az illetékes adóhivatalnál további tájékoztatást kérni.
Sikeres vásárlást/eladást kívánok!
Zsuzsanna.Ingatlan
www.zsuzsanna.ingatlan.hu
https://www.facebook.com/zsuzsannaingatlan1
Forrás: hitelnet.hu, ingatlan5.hu, nav.gov.hu
